Como montar
 
Para a criação de uma Associação de Moradores, com caráter similar ao de condomínio edilício, é preciso ter inicialmente: 
 
1) Comunicação a todos os moradores do interesse de formar uma Associação;
2) Interesse de organização do local, visando o bem estar de toda a comunidade;
3) Aceitação de mais de 2/3 de todos os moradores em formar uma Associação;
4) Para uma primeira reunião, apresentar objetivos da Associação, problemas enfrentados com soluções, e minuta de um estatuto para a associação, ou indicação de pessoas que o elaborem;
5) Toda a reunião deve ter elaboração de uma Ata. Após existir uma minuta de estatuto, que deverá ser aprovada por 2/3, deverá haver uma ata de aprovação da mesma, para constituição da Associação, com indicação do corpo deliberativo e administrativo. Este pode ser formado por:
a) Presidente;
b) Vice-presidente;
c) Secretário, tesoureiro, ou se preferir, membros do conselho Consultivo e membros do conselho Fiscal.
d) Pode haver indicações de outros cargos, tipo, responsáveis por lazer, comissão de obras, entre outros.
 
 
Elaboração do estatuto
  
Para se elaborar o estatuto da Associação, deve-se observar a inclusão dos itens básicos:
• Denominação, fins e local da sede;
• Quem fará parte e se existe possibilidade de desmembramento;
• Todos os deveres e direitos dos associados moradores;
• Fontes de recursos financeiros para manutenção da associação, bem como forma e quantidades de rateios para manutenção ou alteração na estrutura do local onde a associação exercerá suas atividades;
• Como será a administração e métodos de deliberação;
• Modos de se alterar o estatuto e a dissolução da associação;
• Inclusão de normas de conduta das áreas onde a associação exercerá suas atividades, tais como, piscinas, salão de festas, estacionamentos nas ruas, etc.
• Regras diversas que se façam necessárias para o bom andamento do dia a dia da associação, tais como, horários e retirados do lixo, horários para a manutenção das edificações que estão na área onde a associação exercerá suas atividades;
• Quorum para alterações de regras que não constem do estatuto;
• Multas punitivas e moratórias;
 
 
Obrigatoriedade da contribuição
  
Importante lembrar que os tribunais já vêm entendendo que as associações de moradores que atuam em locais restritos, beneficiando certo número de moradores, sem que estes não possam deixar de usufruir, podem cobrar contribuições e inclusive ajuizar ações de cobrança, da mesma forma que um condomínio edilício, mesmo não tendo o morador participado da criação da associação, porém sendo o mesmo usuário das benfeitorias.
 
 
Associação de moradores
  
- Loteamentos fechados e ruas particulares podem constituir associação de moradores, para poder realizar a manutenção dos espaços públicos e cobrar taxas para este fim.
- O pagamento à associação é obrigatório? Este assunto ainda é controverso entre os profissionais do direito. Uma decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça) de 1/07/1996, alerta que "é inconstitucional a participação compulsória em associação, ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem".
- A contribuição só é obrigatória se, no ato da compra do imóvel, o futuro morador tomou ciência da associação administrativa, aceitando-a pelo próprio ato da compra.
- Posteriormente à compra, segundo a decisão citada acima, não é possível obrigar ou constranger ninguém ao pagamento da taxa à associação, "ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem".
- O associado pode desligar-se da associação, desde que a notifique previamente.
- Se adere à associação, está obrigado a pagar.
 
 
Loteamento X Condomínio

- Loteamento fechado e condomínio horizontal são duas instituições jurídicas diferentes. Observe a comparação a seguir: 
  
 
Loteamento
 
Regido pela Lei dos Loteamentos (6.766/79).
 
O incorporador vende os lotes. Não há "áreas comuns" nem "fração ideal".
 
O fechamento do loteamento é proibido pela lei 6.766/79. Apesar disso, muitas prefeituras concedem o direito de fechamento*.
 
Pode constituir associação para cobrança de taxa de manutenção.
 
A obrigatoriedade do pagamento da taxa de manutenção é juridicamente controversa.
 
As ruas internas estão sujeitas ao Código Brasileiro de Trânsito. Ex.: menores não podem dirigir carros. 
 
Pode ter administrador da associação.
 
* Só é possível registrar um loteamento fechado com a concessão de direito real de uso, dada pela prefeitura. A concessão se refere às vias públicas (ruas), espaços livres (praças e áreas de lazer) e espaços institucionais (locais reservados a prédios públicos). Isso acontece porque a Lei dos Loteamentos define que estas áreas são transferidas automaticamente para a municipalidade, quando se realiza um loteamento.
 
 

Condomínio horizontal
 
Regido pelo novo Código Civil que entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a lei que regia o setor, a 4.591/64.
Se a Convenção do seu condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código (caso da multa por atraso em pagamento, por exemplo), elas perdem automaticamente a validade. 
 
Algumas mudanças importantes estão previstas neste texto legislativo:

- Multa por atraso em pagamento: O teto máximo cai de 20% para 2% (art. 1336).

- Multa por conduta anti-social: Criada pela nova legislação, poderá ser de até 10 vezes o valor da taxa condominial ( art. 1337, parágrafo único). 

- Aluguel e venda da garagem: Com aprovação de assembléia condominial, será possível alugar ou vender vaga na garagem a pessoas estranhas ao condomínio (art. 1338 e 1339).

- Multa por descumprimento de normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes (art. 1336).

- Destituição do síndico: Será preciso maioria absoluta do condomínio (metade mais um) para destituir o síndico, e não mais 2/3 (art. 1349).
 
- O incorporador vende o terreno com a casa e a fração ideal sobre as áreas comuns.
 
- O fechamento do terreno é legal.
 
- A cobrança de taxa é realizada de acordo com a Lei dos Condomínios.
 
- O pagamento de taxa condominial é obrigatório.

- As ruas internas também estão sujeitas ao Código Brasileiro de Trânsito.

- Tem síndico. 
 

Rua Particular
 
- No caso do fechamento de uma rua sem saída, pode-se constituir uma associação de moradores para levantar fundos para conservar o portão, a guarita, realizar poda de árvores e outros serviços. 

- O fechamento depende de autorização municipal.

- Pode-se até transformar a rua particular em condomínio horizontal. Há decisões favoráveis a esse respeito no STJ, como essa: "Conjunto de casas de vila, com acesso por rua particular, pode regularizar sua situação e organizar-se em condomínio horizontal, com aplicação do artigo 8 da lei 4.591/64". (STJ, 11/10/1994).
  

Registro em cartório

Toda a Associação deve ter seus estatutos devidamente registrados no cartório, pois somente com o devido registro poderá ter a personalidade jurídica, podendo inclusive adquirir bens. Para se obter um CNPJ, é necessário o registro do estatuto. 
 
 

Legislação vigente

A legislação que trata de Associações é, como regra geral, o Código Civil vigente, artigos 53 a 61. 
 
Subsidiariamente, poderá conter em seus estatutos, regras previstas tanto no Código Civil vigente, referente a condomínios edilícios (art. 1331 a 1358), como os constantes da Lei 4591/64 que trata de condomínios e incorporações. 
 
 

Alteração de fachada

- Assim como em um condomínio vertical, os critérios gerais para as diferentes alterações nas casas em condomínios fechados são definidos pela convenção ou pelo regulamento interno.

- O novo Código Civil, porém, explicita em seu artigo 1.336 o dever do condômino de não alterar a forma e a cor da fachada. A legislação anterior, a Lei de Condomínios, também expunha proibição semelhante.

- A Convenção não pode se contrapor à lei vigente, mas é bom recorrer ao bom senso e ao diálogo para resolver os conflitos.

- O fórum ideal para tomar qualquer discussão ou resolver conflitos são as assembléias.

- A jurisprudência sobre o assunto mostra que os magistrados vêm permitindo alterações que visam a proteção dos moradores, como grades e portões. O argumento é que a proteção à vida é um bem maior do que o projeto arquitetônico. O aconselhável, no entanto, é discutir o tema com o síndico e os demais condôminos, antes de executar as alterações ou recorrer à Justiça.

- Ainda com relação aos portões, caso o condomínio decida permiti-los, o ideal é encontrar um padrão para todas as unidades. 

- Quanto a mudanças nos jardins em frente às casas, a discussão é se eles pertencem ou não à área comum. Caso pertençam, podem ser feitas apenas modificações que não afetem o seu uso pelos demais condôminos.

- A rigor, não se permite alterar janelas e portas em condomínios fechados. Mas é comum obter essa permissão na Justiça se houver uma boa justificativa para tais mudanças, como problemas de saúde do morador e até mesmo obesidade.

- A instalação de floreiras sobre as janelas também podem ser objeto de conflito tanto com relação à estética como quanto à segurança.

- A pintura das paredes externas é proibida quando há um planejamento arquitetônico para a cor das unidades.

- Alterações nas calçadas, se não explicitadas na convenção ou no regimento interno, também merecem consulta em assembléia.